La distinction a son importance.
Mais quelle est cette distinction ?
Pour recentrer le problème, nous sommes dans les deux cas dans un cadre de mise en location d’un bien immobilier avec des services (accueil, petit-déjeuner, ménage, linge de maison) proposés aux locataires finaux.
Ce mode de fonctionnement entraîne, de fait, l’assujettissement au régime de TVA et ainsi une récupération initiale de la TVA sur l’acquisition.
Il en ressort, par conséquent, l’obligation d’appliquer de la TVA sur les loyers facturés et de gérer son reversement auprès de l’administration fiscale.
Une fois cette base posée, les différences sont importantes.
La première, et non la moindre, se situe dans la relation avec le « locataire ».
En effet, dans le cas de la location meublée avec services, il n’y a pas de lien direct entre le propriétaire et le « locataire ». Le propriétaire du bien immobilier a un bail commercial avec un gestionnaire (type résidence de tourisme, EHPAD, résidence sénior ou étudiante). Ce gestionnaire sera l’interlocuteur du « locataire ».
Dans le cadre de la para-hôtellerie, les services sont réalisés par le propriétaire lui-même ou via un intermédiaire (sous la forme d’un mandat de gestion).
Les conséquences de ce mode de fonctionnement entrainent les autres différences de traitement au niveau fiscal.
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, les déficits sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de mêmes catégories et les amortissements ne peuvent pas générer de déficit (report indéfini sur les bénéfices comptables futurs).
Particularité : si l’activité est professionnelle (pour cela, les loyers doivent être supérieurs à 23 000 € sur l’année civile et aussi supérieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal tel que les salaires), les déficits peuvent être imputés sur les autres catégories de revenus.
Pour ce qui est de la para-hôtellerie, les déficits sont reportables pendant 6 ans sur les revenus de mêmes catégories et les amortissements peuvent générer du déficit. Si les services sont réalisés directement par le propriétaire, l’activité est considérée comme professionnelle et les déficits pourront alors être imputés sur les autres catégories de revenus.
La dernière différence est au niveau de la plus-value, uniquement avec la location meublée non professionnelle.
Dans ce cadre, elle est soumise selon les règles de l’imposition des plus-values des particuliers (prix de vente – prix d’achat, pour synthétiser).
Dans les autres cas, elle est soumise selon les règles d’imposition des plus-values des professionnels (prix de vente – Valeur Nette Comptable, toujours pour synthétiser).
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